道纳文旅资产盘活服务 · 业务推荐说明书
道纳文旅资产盘活服务，面向持有游乐场、主题乐园、景区等文旅资产的企业集团、上市公司与地方平台，以及关注此类资产的投资机构。服务以"先用内容与运营恢复客流，再引入资本"为主线，覆盖标的研判、投资决策、交易路径、盘活执行与投后监控，并把全过程纳入同一套留痕的管理系统。贵司提供资产资料与决策机制，我们负责研判、运营盘活方案、资本对接与投后跟踪。
一、文旅资产面临的问题
| 问题 | 具体表现 |
|---|---|
| 客流下滑或闲置 | 区域性乐园与部分景区设施老化、内容更新慢，客流逐年下降，部分资产已闭园 |
| 挂牌出售难以成交 | 单纯降价挂牌或司法拍卖屡次流拍，资产价值持续折损 |
| 盘活周期长、参与方多 | 产权方、债权人、运营方、地方政府、投资人诉求不同，决策依据分散 |
| 投后缺少持续跟踪 | 投资完成后客流、收入、现金与设备状况依赖人工汇报，风险发现滞后 |
这类资产的价值能否恢复，取决于能否先恢复客流与现金流。资本愿意进入的前提，是看到可核实的经营改善数据。
二、服务内容
| 环节 | 服务内容 | 交付成果 |
|---|---|---|
| 标的研判 | 资料收集、六维评分、尽调清单、研判报告 | 研判报告与报价区间建议 |
| 投资决策 | 方案提出、正反双盲论证、风控审核、投委会表决 | 完整留痕的决策记录 |
| 交易路径 | 股权受让或增资、运营托管加收益分成、司法拍卖、破产重整投资人四类路径的节点管理 | 路径方案与节点跟踪 |
| 盘活执行 | 主题活动策划、内容分发、业态调整；接入文旅智能服务的行程、导览与核销数据 | 盘活计划与执行记录 |
| 投后监控 | 月度经营指标、阈值预警、处理说明与逾期升级、月度经营风险报告 | 每月经营风险报告 |
| 资本对接 | 经营数据改善后，对接产业投资人、并购方与专项基金 | 投资人对接与交易推进 |
三、六维评分
| 维度 | 评估内容 |
|---|---|
| 区位与客源 | 所在城市与周边客源规模、交通可达性、与热门目的地的组合可能 |
| 资产状态 | 设施完好程度、设备检验状态、改造投入估算 |
| 产权与权利负担 | 产权与股权结构、抵押查封、债务与诉讼情况 |
| 季节性 | 淡旺季差异、可开发的反季产品 |
| 话题性 | 主题内容、品牌或 IP 合作的可能、社交媒体传播潜力 |
| 地方支持 | 属地对文旅消费、资产盘活与招商的政策与资源支持 |
系统按权重汇总总分并排序，资料清单逐项勾选，缺失资料一目了然，多个标的可直接对比。
四、决策机制
每一层未完成，下一层不可进入：
第一步
方案提出
分析师提交研判报告与交易路径建议。
→
第二步
正反双盲论证
两名论证人一方支持、一方反对，独立出具意见；双方都提交前互不可见。
→
第三步
风控审核
列明主要风险与缓释措施。
→
第四步
投委会表决
委员逐一表决，可附加条件；记录提交后不可修改，只可追加说明。
五、四类交易路径
| 路径 | 适用情形 | 管理要点 |
|---|---|---|
| 股权受让或增资 | 产权清晰、原股东愿意引入新股东 | 估值、交割条件、治理安排 |
| 运营托管加收益分成 | 产权方保留资产，希望先改善经营 | 托管期、基础管理费、超额收益分成、优先购买权 |
| 参与司法拍卖 | 资产已进入司法处置 | 评估价、起拍价、拍卖轮次与流拍记录，下次拍卖前 7 天提醒 |
| 破产重整投资人 | 产权方进入破产程序 | 投资人报名、重整方案、法院与管理人程序节点 |
六、投后监控
| 指标 | 来源 | 预警处理 |
|---|---|---|
| 客流、订单、核销 | 文旅智能服务数据自动回流 | 低于阈值即时预警 |
| 收入与现金流 | 投后经理每月录入 | 负责人 5 个工作日内提交处理说明 |
| 设备检验 | 投后经理每月录入 | 到期前提醒 |
| 债务到期 | 投后经理每月录入 | 到期前提醒，逾期未处理升级至风控负责人 |
每月 10 日前自动生成经营风险报告，投委会随时掌握每一个项目的进展。
七、不同参与方的合作方式
| 参与方 | 合作内容 |
|---|---|
| 资产持有方 | 集团、上市公司、地方平台：资产研判与盘活方案；运营托管；经营数据改善后的资本引入 |
| 投资机构 | 标的储备与评分；决策流程与投后监控系统；共同参与运营托管或重整投资 |
| 债权人与管理人 | 资产价值评估与盘活路径建议；潜在投资人对接 |
八、合规边界
- 专项基金的募集、备案与信息披露由已登记的私募基金管理人依规执行；本服务不面向投资者展示或推介募集信息。
- 参与司法拍卖与破产重整，遵守法院与管理人的程序要求。
- 研判报告与测算作为决策参考，不构成收益承诺。
九、费用安排
在上述服务内容的基础上，费用安排如下：标的研判按项目收取研判与方案费；运营托管收取基础管理费，并就超出约定目标的部分收取收益分成；非基金项目的投后监控按标的按月收费；资本引入按交易成果收费。审计、评估、法律等第三方机构费用，由委托方据实结算。具体金额按资产规模与服务范围单独约定。
十、下一步
- 提供资产基本资料：项目概况、产权与股权、近三年经营数据、权利负担情况。
- 两周内完成初评：我们完成六维评分与研判要点，提出可行的交易路径建议。
- 现场踏勘与方案细化：现场踏勘后，出具完整研判报告与盘活方案。